钱紧一年 | 美的置业 千亿达标

时间:2020-02-28 来源:www.woopo.com.cn

资金紧张一年:2020年,中国房地产行业将继续偷工减料,新一轮以市场为导向的降息已经开始。回顾2019年,我们将从企业的角度观察和思考。

视点房地产网可能是偶然的,也可能是时代的必然。美眉房地产最初是为了解决美眉集团内部员工的住房问题而成立的,现在已经成为新成立的1000亿住房企业之一。

2018年10月11日,美的地产在香港证券交易所正式上市。上市一年多后,贺行长很享受:“我认为与以前相比,变化还是很明显的。至少,在成为上市公司后,无论是在资本市场、公众还是行业,每个人都对美的房屋所有权有了更深的理解。”

作为进入资本市场的新人,美的地产在1000亿元的一年中有很多要求和收获。

“2019年,不管市场环境和政策如何变化,我认为我们仍然相对平静。”他说。

2019年,美的年度销售目标是1000亿元。截至2019年12月31日,合同销售额约为.3亿元。根据意见指数发布的2019年中国房地产销售额百强榜单,美的地产在中国房地产企业排行榜上排名第35位。

刚刚踏上实现销售目标的线路,还提前进入了上亿的住宅企业。事实上,当它在2018年上市时,他设定了到2020年达到1000亿元的目标。背后的1000亿是规模增长下的美的房地产销售加速,土地收购的趋势,沉重的财政负担和减压融资。“追赶”的规模两年前,美的房屋销售额只有507亿元,这表明它在过去两年发展得有多快。

数据显示,从2016年到2018年,美的地产的销售业绩以95.8%的复合年增长率增长。其中,2017年的销售增长率高达146%。

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Hehengle认为当前的合理增长率在25%到30%之间。2019年上半年,美的地产实现了这一增长率。经过一场激烈的冲刺,这一年朝着1000亿开始放缓。

随着销售放缓,美的地产业务收入增速也放缓。虽然营业收入逐年增加,但随着规模的不断扩大,收入增长率也需要跟上。

回顾2019年,美的地产1月至2月销售明显放缓,与业内大多数住宅企业的趋势一致。合同销售额最低的一个月是49亿元,第四季度是消除合同销售额最大的一个季度,每月合同销售额超过90亿元。

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Data显示,2019年美的地产及其关联公司、合资企业和关联公司的合同销售额约为.3亿元,同比增长28.1%,相应销售建筑面积约为1002.3万平方米,同比增长26.8%。

随着销售额的持续增长,美的毛利率和净利率也在上升。与毛利率徘徊在20%左右的前几年相比,这两年的速度明显更快。截至2019年年中,毛利率达到35.88%,接近行业平均水平30%。

回顾2019年,美的地产1月至2月销售明显放缓,与业内大多数住宅企业的趋势一致。合同销售额最低的一个月是49亿元,第四季度是消除合同销售额最大的一个季度,每月合同销售额超过90亿元。

数据源:企业公告,观点指数排列

此外,美的对房屋所有权的追求也体现在土地储备上。2019年,美的地产在土地市场的行动引起了关注。

除了在8月和12月没有出现在拍卖市场外,美的地产在全年每个月至少会有一个网站。仅在7月份,它就花了近44亿元赢得了6块土地,分布在广州、东莞、徐州、金华、南通、重庆等城市。

回顾2019年,美的地产1月至2月销售明显放缓,与业内大多数住宅企业的趋势一致。合同销售额最低的一个月是49亿元,第四季度是消除合同销售额最大的一个季度,每月合同销售额超过90亿元。

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值得一提的是,2月27日中标的徐州铜山区商住地块,经过13.5小时644轮竞价,于2月28日凌晨3点23分中标,成为徐州历史上耗时最长的拍卖。

2019年上半年,美的地产新增总建筑面积966万平方米

回顾2019年,美的地产1月至2月销售明显放缓,与业内大多数住宅企业的趋势一致。合同销售额最低的一个月是49亿元,第四季度是消除合同销售额最大的一个季度,每月合同销售额超过90亿元。

根据美的地产的用地和存量分布,美的地产主要位于二、三线城市和四线城市的核心区域,楠迪的主要区域为珠江三角洲和长江三角洲。数据显示,美的地产在佛山、邯郸、徐州、株洲、宁波、长沙等二三线城市拥有更多的土地和仓储。

据了解,2010年以来,美的地产已经进入贵阳、株洲、徐州等城市,2017年将进入长沙、石家庄、南昌、南京等城市。

截至2018年,美的拥有1662万平方米的新项目土地储备,并通过合资企业和关联公司收购了57万平方米的股权土地储备。全年新增土地储备总量达到1719万平方米,进入苏州、郑州、南宁等二线城市。2018年,二线城市的土壤储备比例达到65%以上。

Capital Balance

随着美的房地产业务持续扩张,现金流挑战将随之而来。

财务报告显示美的房地产业务活动产生的净现金流连续多年为负。2016 -2018年净营运现金流分别为-55.54亿元,-73.57亿元,-166.15亿元。2019年的净经营现金流仍然不是正数。上半年,这一数字为-82.66亿元。

截至2019年上半年,美的现金和银行存款总额为278.26亿元。其中,现金及现金等价物192.24亿元,3个月以上定期存款3.36亿元,限制现金82.66亿元。

另一方面,规模的扩大会导致负债的持续增加。数据显示,近年来美的地产公司的流动负债大幅增加,增长率也很明显。2019年上半年,美国住房债务总额为1862亿元,其中流动债务达到1419亿元,占76.2%。

数据源:企业公告,观点指数整理

然而,随着规模的扩大,美的地产保持了净负债率在可控范围内。在扩张增长率不下降的情况下,上半年净负债率为95.6%,较2018年底下降约2个百分点。此外,与去年相比,短期债务比例也有所调整,偿付能力有所提高。

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事实上,美的地产也在有针对性地优化债务结构。

2018年,美的置业贷款总额为495.09亿元,其中银行及其他贷款435.76亿元,公司债券59.34亿元。

截至2019年6月30日,美的地产将低成本银行贷款和债券融资比例从年初的62%提高到81%,将高成本信托融资比例从年初的24%提高到8%,将一年内到期的计息负债比例从年初的34%提高到21%。

调整后,截至2019年第三季度,美的地产贷款余额为566.95亿元,比2018年底的452.76亿元增加114.19亿元。其中,低息银行贷款增幅最大,占46%。

新增银行贷款137.66亿元;公司债券、公司债券、金融债券等金融工具合计37.27亿元,占12.56%。委托贷款、融资租赁贷款和小额贷款增加-24.96亿元,占-8.41%;其他贷款增加-35.78亿元,占-12.06%。

通过各种融资方式补充资金需求。资本增加、债券发行和配给是美的常用的融资方式。2017年负债率较高时,美的地产利用股东增资进行融资,第二大股东陈悦投资68亿元增资。其中,注册资本9.12亿元,超额约58.88亿元,纳入资本公积金。

这一举动导致美的债务比率暴跌至118.9%。在2018年业绩会议上,首席财务官林戈还表示,如果美的需要,股东可以直接提供财务支持。

2019年底,美的地产向公司的控股股东出售了从旧到新的股份,最终共获得约75港元

数据源:企业公告,观点指数整理

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