疫情之下,房企偿债能力将受到哪些影响?

时间:2020-02-28 来源:www.woopo.com.cn

来源:中指研究所

一波接一波。2019年下半年,信贷政策收紧,许多房地产企业面临财务压力。一些住宅企业预计将利用春节返乡潮收回现金和补充粮食。然而,这一突发事件不仅阻碍了人们出行的步伐,也扰乱了人们的购房步伐,全国住房市场也出现了不同程度的降温。疫情越来越严重,三月的印度之春可能会成为泡影。

从宏观角度看,整体经济受到重创。尽管长期房价已恢复稳定趋势,但短期内下行压力将加大。对于现金流依存度高、债务水平普遍较高的房地产行业来说,短期的“缺血”将使一些企业面临“休克”的风险。

2020年上半年,待偿还的债务不会减少,债务偿还压力很大。据Wind数据库统计,截至2020年6月30日,房地产企业的债权债务总额为982亿元,海外债务总额约为1226.05亿元(分别为174.24亿美元、1.5亿新加坡元和11亿港元)。对于那些在上一个财政季度资金短缺、偿付能力减弱的企业来说,今年的不利开局甚至更糟。上半年到期的债务将给住房企业带来相当大的还款压力。

上半年,有32家上市房地产企业存在到期债权债务,其中短期风险评估得分(2020年1月)高于7.5(较低综合风险)的企业有13家,6.5-7.5(中等综合风险)的企业有19家,暂时没有低于6.5(较高综合风险)的企业。疫情爆发前住房企业的综合风险得到全面控制。疫情爆发后对房地产企业的影响将在未来几个月显现,因此应特别关注债券发行人的短期流动性。根据企业发布的最新财务数据,在32家短期内到期的企业中,有15家企业的净经营现金流为负。有11家公司的债券/资金余额超过20%,其中最高限额为70.34%。如果企业分布主要集中在受疫情影响较大的三、四线城市,其资本状况在短期内将面临巨大挑战。

表1 2020年2月至6月成熟信用债上市房地产企业主要数据

数据源:风数据库,中指风险评估系统

注:加号*为海外债

从经营风险指数-土地储备布局数据来看,2019年上半年成熟信用债上市房地产企业新增土地储备规划建设面积约40%位于三、四线城市(表中2.5线以下),约25%位于项目2020年第一季度,三线、四线及以下城市应该成为返乡的主力军。然而,由于疫情的影响,即使许多企业积极开展网上销售,短期内销售情况也可能不理想。此外,小城市的经济压力抵抗力相对较弱,未来发展预期下降,居民很难在短时间内恢复购房能力。今年上半年,因疫情滞留在家乡的工人也面临收入下降。回归购房者的黄金时期已经过去,经济放缓将导致短期内购房者需求疲软,这将对主要位于三、四线城市的企业产生更大影响。

表2

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上半年,大部分企业的债券到期日来自中国的一、二线城市,少数企业在三、四线城市的比例相对较高。其中,第三和第四条线占最高销售额的近50%。从短期来看,由于疫情造成的销售项目被迫暂停,直接切断了资金的流入渠道,即住房企业的预付账户。从长远来看,销售项目主要位于疫区三四个城市的企业。由于当地居民购买力低和流行病的影响,项目的延期付款可能成为一个问题。对于预期现金流水平低、到期债务急需偿还的企业,短期内将面临更为严重的资金问题。

去年资金供应紧张,今年上半年难以回笼,都给急需偿还债务的企业带来了巨大的挑战。金融机构需要密切关注偿债能力弱的企业、大量短期集中到期债务以及受疫情严重影响的城市,以避免黑天鹅事件。