格力地产:可转债真变成了债 债务高企,频繁回购

时间:2020-02-16 来源:www.woopo.com.cn

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作者:李佳

1月初,格力地产(。上海)发布了第四次股票回购的进度公告。当时,消息一传出,格力地产的股价就在不同区间波动。对于格力地产来说,股价的波动就像心跳,稍有不慎就会导致突然停止。

可转换债券真的变成了债券。

据统计,2019年沪深两市发行的22只退市可转换债券中,有20只已经转换成股票,占90%以上。事实上,并不是所有的可转换债券都能顺利转换,格力地产就是其中之一。

2019年12月25日,格力地产发布了格力可转换债券到期赎回结果及股权变动公告。公告显示,格力房地产可转换债券从2015年6月30日开始进入转换期。截至2019年12月24日(到期日),共计758.8万元人民币已转换为公司股份,累计转换股份134.9万股。本次到期赎回本金为3.97亿元,到期赎回总额为4.21亿元(含税),已于2019年12月25日支付。

据报道,格力地产此次可转换债券于2014年12月25日在上海证券交易所公开发行,总价值9.8亿元,期限5年。2015年1月13日,它将在上海证券交易所上市交易。可转换债券简称“格力可转换债券”,可转换债券的交易代码为“格力”。

转换期正式开始于2015年6月30日,六个月后。然而,由于股价持续下跌,格力地产的股价一直低于转换价格,转换的次数非常少。然而,在2018年8月和2019年2月,格力地产以103元的价格售出,总价值为5.75亿元。

面对半数以上可转换债券放弃转换的情况,格力地产于2019年10月8日将可转换债券的转换价格从6.94元/股调整至5.00元/股,距债券到期日不足60个交易日。在格力地产将可转债调整为股票价格期间,股票价格在2019年10月14日确实达到了5.54元的阶段性高点,这也是自2019年10月以来的最高价格。此后,格力地产的股价持续下跌。

事实上,股价走势将直接影响可转换债券的转换速度。为什么格力地产在债券到期前仅60个交易日就调整了股价?这实际上与格力地产的“自下而上的协议”有关。2016年,为了实现企业的快速转型,格力地产提出以固定增加的形式筹集资金。?诟窳Φ夭?2016年固定增资计划的实施过程中,格力地产控股股东珠海投资签署了《附条件远期购买协议书》,设定了6个固定增资目标。根据协议,在格力地产固定股解禁后一年内,如果格力地产的股价未达到双方约定的价格,珠海投资将以每股6.78×(1 6.5%×2)元的价格从固定股中购买其固定股(如有股息、股权转让、资本公积金资本化等除息和除息项目,价格将相应调整)。然而,降低股票价格将直接损害固定增长机构的利益。

不幸的是,格力房地产的“填鸭式”并没有“拥抱”。灰尘在2019年12月23日落下。在格力地产四年半的可转换期内,转换率仅为0.8%。

高负债、频繁回购

格力地产的股价在2015年达到每股15.16元的高点,但此后其股价开始暴跌。今年1月,格力地产的股价低于5元。随着股价的低迷,格力地产的杠杆率逐渐上升。2016年至2018年,格力房地产的总负债持续增长,分别达到190.18亿元、195.04亿元和214.64亿元。调整后的资产负债率和净负债率均逐年上升,净负债率从2016年的93.95%上升至2018年的172.37%,增幅为78.4个百分点。

2019年,格力地产的债务再次创下新高。截至第三季度,债务总额达到241.25亿元,同比增长19.79%

值得注意的是,格力地产在2019年发行了四个股份回购计划,并在2019年完成了三次股份回购。根据新一轮回购计划,2019年6月13日至2020年6月12日,格力地产计划回购总价值在2亿至4亿元人民币的股份,价格不超过7元/股,用于转换上市公司发行的可转换为股份的公司债券。截至2019年12月底,格力地产已第四次回购6971.5万股,占公司总股本的3.38%。

短期债务的增加和大量股票回购给希腊房地产的资本和偿债带来了压力。格力地产2019年第三批中期票据的招股说明书显示,该公司的短期融资缺口为119.7亿元。截至2019年第三季度末,现金及现金等价物余额仅为28.98亿元,负债总额为241.25亿元。作为一家房地产公司,恐怕格力地产目前的现金流状况不足以支付该项目的一片土地价格。

在过去的五年里,希腊房地产的短期偿付能力一直很差。调整后的速动比率一直徘徊在0.4至0.5之间,与标准值“1”相差很大,短期偿付能力较差。

德华慢问

从收入角度来看,格力地产的业务收入增长将从2016年开始放缓。数据显示,2016年至2018年,格力地产的营业收入分别为31.2亿元、31.3亿元和30.78亿元。根据第三季度报告,2019年1月至9月,格力地产实现营业收入34.32亿元,同比增长88.69%。

营业收入的增加与格力地产的房地产业务无关。根据半年度报告,格力地产2019年上半年收入为26.69亿元,同比增长124.42%,而房地产业务为12.55亿元,占公司收入的47.02%。代建项目业务收入12.88亿元,占公司营业收入的48.26%。

值得注意的是,在此之前,格力地产没有任何建筑项目业务的收入。这意味着12.88亿元的建设项目的收入将在2019年上半年增加,并将超过格力地产的房地产业务。

对此,上海证券交易所曾在格力地产半年度报告询证函中提出质疑,要求格力地产结合上述建设项目的实施进度、收入确认政策和依据、风险和回报的转移,说明是否满足结算条件。与此同时,上海证券交易所还要求格力地产解释明建设项目的具体发展模式以及相关业务发展是否可持续。

格力地产回应:“代理建设业务主要是由格力地产的子公司作为珠海洪湾渔港项目的主要投资建设单位来建设洪湾渔港项目。洪湾渔港项目竣工验收后,珠海市财政部门负责审核实际投资,并根据审核项目的实际投资成本,将7年内的管理费利息返还给格力地产。”

虽然收入大幅增加,但格力地产的盈利能力却下降了。截至2019年第三季度末,格力地产运营成本为24.5亿元,同比增长134.74%。销售费用7600万元,同比增长36.99%。财政支出5900万元,同比增长61.06%。毛利率也从去年同期的42.51%降至28.47%,比去年同期下降了约14%。

同样受到上海证券交易所质疑的是格力房地产的滞销问题。根据半年度报告,格力房地产的库存为221.63亿元,而平均预付款为7.58亿元。“库存/平均预付款”指数为29.22。在格力地产的库存中,许多已开发的产品,包括华宁花园、格力香樟、格力广场和格力海岸,已经被慢慢移除。例如,目前正在开发的格力海岸项目开发周期为7-9年,相对较长。

对此,格力地产表示